La location avec option d’achat

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La location avec option d’achat deviendra t’elle une nouvelle tendance du marché immobilier ?

La question m'est souvent posée par mes clients et lorsque je leur explique comment fonctionne réellement la location avec « option d’achat », ils préfèrent délaisser cette option et vendre leur propriété.

 

Bien comprendre le principe de location avec option d'achat

 Il y a beaucoup de zone grise dans le principe  « d'option d’achat ». Il faut comprendre qu'il n'y a pas de contrat standard pour ce type de transaction, tout est négociable.

La tendance veut que plusieurs vendeurs exigent une mise de fond de 5 % à 20 % du prix de vente entendue à la signature du contrat. Certains exigent même que cette mise de fond leur soit versée en compensation si le locataire n'exerce pas son option d'achat tel que convenu à l'entente.

Cela demeure quand même une entente de location, mais avec, en plus, l’option à la fin bail de 3 à 5 ans, d'acheter l'immeuble à un prix prédéterminé au début du contrat.

Tout comme lors de location de voiture, le locataire n’est pas propriétaire de l’immeuble mais il peut, pendant cette période, avoir à s’acquitter des charges du propriétaire, telles que l’entretien, réparations, les assurances, etc.

 

Que comprendra le prix du loyer ?

Comme je le précisais plutôt, tout est à négocier. Premièrement tout comme une location ordinaire, le locataire payera le loyer de base incluant les frais de gestion et des dépenses du propriétaire : frais d'hypothécaire,  taxes municipales, entretien des espaces communes, déneigement, tonte de la pelouse, etc.

 

Est-ce que le montant du loyer peut-être appliquer su la mise de fond ?

Normalement le loyer de base ne s'applique pas sur la mise de fond de l'achat de la propriété. Cette partie sert a payé les frais mensuel du vendeur. Il faut accepter de payer une portion de loyer supplémentaire qui sera ajouté à la mise de fond lorsque le locataire se prévaudra de son  « Option d’achat ».

 

Est-ce que la mise de fond sera remboursée si le locataire ne se prévaut pas de son option d'achat ?

 Tout dépend de l'entente entre le vendeur et le locataire. Certains vendeurs exigent que la mise de fond initiale et la mise de fond supplémentaire leur soit versée en compensation si le locataire se désiste de son option d'achat. Cette option du contrat devrait être pris très au sérieux par le locataire. Parfois la compensation peut s'élever à plus de 10,000 $.

 

Qu’arrive-t-il en cas de litige ?

Pour la partie location de l'immeuble, le vendeur et le locataire doivent utiliser un bail conventionnel approuvé par la Régie du logement du Québec que l’on retrouve en librairie. Les signataires ont les mêmes responsabilités et les mêmes obligations qu’un locateur et locataire.

Si le locataire omet de payer son loyer, le vendeur devra présenter une requête à la Régie du logement du Québec pour percevoir les paiements dû et évincer le locataire fautif.

Pour la partie « Option d’achat », elle fait partie d’un contrat, d’un acte légal intervenue entre deux personnes au sens du code civil du Québec et tout litige devra être entendu à la cour du Québec, c’est pourquoi il est bien difficile pour les parties impliquées de bien comprendre et bien évaluer l’impact de toutes les clauses et les responsabilités qui se retrouvent dans ce type de contrat « d'option d’achat ».

Je suggère fortement de consulter un avocat ou un notaire pour la rédaction d’une telle entente.

 

Quel type d’acheteurs optent-ils pour cette solution ?

Pourquoi un acheteur qui se qualifierait pour un prêt hypothécaire opterait-il pour une location avec  « option d’achat » ?

Souvent ce sont les acheteurs qui proposent cette option au vendeur.

Voici les principales raisons pour les quelle les acheteurs désirent un bail avec  « Option d’achat » :

  • Ils ont des problèmes de crédit,
  • Ils ont fait une faillite personnelle dans les dernières années,
  • Ils travaillent depuis peu au même endroit,
  • Ils sont travailleur autonome ou à pourboire,
  • Ils viennent de subir un divorce ou une séparation,
  • Ils ne qualifient pas pour un prêt hypothécaire dû aux problèmes de crédit présents ou passés,
  • Ils sont de nouveaux arrivants qui n'ont pas encore leur statut de résident.

Est-ce le type de locataire que vous recherchez pour votre propriété ?

 

Au plaisir de vous servir !

Alain St-Jeancourtier immobilier agréé DA
Équipe Alain St-Jean inc.

Proprio Direct, agence immobilière
Bureau : 514-827-9096, poste 101

Mon site Internet : www.AlainStJean.com  
Mon courriel : alain@AlainStJean.com 

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